河南、安徽、山東等地推行現房銷(xiāo)售試點(diǎn)，釋放了什么信號？丨政解
高層重提“房地產(chǎn)是收柱財產(chǎn)”；多地房貸利率下調、公積金政策優(yōu)化、放寬限購……一系列因素鞭策下，近期房地產(chǎn)行業(yè)存眷度走高。在需求端發(fā)力的同時(shí)，多地住建部分還加強供應端的保障力度。
河南、安徽、山東等地日前召開(kāi)會(huì )議提出，試點(diǎn)現房銷(xiāo)售。
防風(fēng)險是鞭策現房銷(xiāo)售
及加強預售監管的起點(diǎn)
在本年1月召開(kāi)的全國住房和城鄉建立工做會(huì )議上，住房和城鄉建立部部長(cháng)倪虹提出，有前提的能夠停止現房銷(xiāo)售，繼續實(shí)行預售的，必需把資金監管責任落實(shí)到位，避免資金抽逃，不克不及呈現新的交樓風(fēng)險。
由此可見(jiàn)，防風(fēng)險是鞭策現房銷(xiāo)售、加強預售監管的起點(diǎn)。
山東
1月*1日，山東省住房城鄉建立工做會(huì )議提出，逐漸進(jìn)步預售門(mén)檻，鼓舞有前提的處所先行先試，開(kāi)展示房銷(xiāo)售試點(diǎn)。本年各市要進(jìn)一步加大“保交樓、穩民生”工做力度，管好用好國度專(zhuān)項告貸，協(xié)調貿易銀行落實(shí)配套信貸撐持，緊盯資金付出和工程建立停頓，確保過(guò)期房屋按方案節點(diǎn)如期交付。
安徽
2月*日，在安徽省住房和城鄉建立工做會(huì )議上，安徽省住建廳相關(guān)負責人透露，202*年安徽將因地造宜開(kāi)展示房銷(xiāo)售試點(diǎn)。
河南
河南則提出，以鄭州、開(kāi)封為試點(diǎn)，積極摸索預售軌制變革和現房銷(xiāo)售。2月7日召開(kāi)的河南省住房和城鄉建立工做會(huì )議提出，在保交樓、化風(fēng)險方面，圍繞第一批專(zhuān)項告貸項目10月底前全數建成交付、第二批歲尾前交付50%的目的，闡揚“一樓一策一專(zhuān)班一銀行”機造感化，確保定時(shí)間節點(diǎn)完成目的使命。
2021年以來(lái)，以鄭州為代表的商品房“爛尾”情況日益凸顯。尤其是鄭州接連遭遇災情、疫情和“停工潮”沖擊，給本地房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)極大沖擊。
2022年7月28日，中央政治局會(huì )議初次提出“保交樓、穩民生”。2022年9月*日，鄭州印發(fā)文件提出，大干*0天，確保全市停工樓盤(pán)全面復工。河南省住建廳廳長(cháng)王藝介紹，河南強力推進(jìn)問(wèn)題樓盤(pán)處置化解和保交樓，爭取國度兩批專(zhuān)項告貸45*億元，居全國第一，鞭策落實(shí)金融機構配套融資，全省不動(dòng)產(chǎn)辦證類(lèi)和配套設備不完美類(lèi)項目如期動(dòng)態(tài)清零，專(zhuān)項告貸和省重點(diǎn)監測項目復工80%以上、交付10萬(wàn)多套，有力闡揚了穩預期、保民生、促不變的感化。
一位房地產(chǎn)專(zhuān)家向曉得君暗示，鞭策現房銷(xiāo)售與保交樓工做親近相關(guān)。
“買(mǎi)任何工具都不克不及預售，房子反而能預售，并且房子一般是老蒼生金額更大的資產(chǎn)。那就容易形成資金抽逃、濫用，招致良多量量問(wèn)題、合同糾紛等，尤其‘爛尾’是最嚴峻的事?！?/p>
上述專(zhuān)家提出，設立預售軌制是為領(lǐng)會(huì )決房地產(chǎn)貿易化之初企業(yè)資金欠缺的問(wèn)題。目前來(lái)看，預售軌制已經(jīng)完成了汗青任務(wù)?！叭缃穹康禺a(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售不太順暢，趁此推行現房銷(xiāo)售，我覺(jué)得時(shí)機已經(jīng)到了，但是必定不克不及一步到位。所以政府部分仍是通過(guò)倡導、鼓舞來(lái)推進(jìn)，誰(shuí)可以率先做現房銷(xiāo)售，誰(shuí)就可以掌握市場(chǎng)先機?！钡舶凳?，從目前的市場(chǎng)來(lái)看，現房銷(xiāo)售可能助推房地產(chǎn)行業(yè)構成強者愈強、弱者愈弱的場(chǎng)面。
現房銷(xiāo)售測驗考試可溯至2014年
現在再提有何差別？
除山東、安徽、河南三省明白提出推行現房銷(xiāo)售外，數年前，上海、深圳、杭州、福州、南京等城市就在地盤(pán)拍賣(mài)時(shí)增加了現房銷(xiāo)售的要求。
上海
曉得君留意到，早在2014年，上海市黃浦區五里橋街道一拍賣(mài)地塊的出讓預合同中就提出了“該地塊內建成房屋不得預售，須以全拆修現房銷(xiāo)售”。
深圳
201*年*月，深圳也推呈現房銷(xiāo)售試點(diǎn)地塊，要求在該地塊上建立的貿易、室第等建筑物，必需在完工并獲得不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū)后才氣對外銷(xiāo)售。
南京
201*年8月，南京發(fā)布《關(guān)于調整南京市地盤(pán)公開(kāi)出讓競價(jià)體例、商品房貸款首付比例的定見(jiàn)》，提出當網(wǎng)上競價(jià)到達更高限價(jià)的90%時(shí)，該地塊所建商品住房必需現房銷(xiāo)售。
海南
海南則于2020年*月印發(fā)《關(guān)于成立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩安康開(kāi)展城市主體責任造的通知》，正式推行商品住房預售軌制變革，提出自文件印發(fā)之日起，在新出讓地盤(pán)上建立的商品住房，實(shí)行現房銷(xiāo)售軌制。海南成為全國首個(gè)出臺省級現房銷(xiāo)售政策的省份。
時(shí)任海南省住建廳廳長(cháng)霍巨燃在新聞發(fā)布會(huì )上暗示，因商品住房實(shí)行預售軌制引發(fā)的量量贊揚、合同糾紛、延期交房、配套設備不落實(shí)、違規銷(xiāo)售以至開(kāi)發(fā)商收錢(qián)跑路等一系列問(wèn)題，成為房地產(chǎn)贊揚和糾紛的最次要因素。為從底子上根絕因預售軌制帶來(lái)的系列問(wèn)題，海南提出變革商品住房預售軌制。
易居研究院智庫中心總監嚴躍進(jìn)在承受媒體采訪(fǎng)時(shí)指出，此前提現房銷(xiāo)售和如今提現房銷(xiāo)售，它有一個(gè)素質(zhì)的區別。此前現房銷(xiāo)售的目標是通過(guò)現房的形式來(lái)限造一些企業(yè)非理性的拿地動(dòng)做，那和地盤(pán)的限價(jià)政策有關(guān)系。跟著(zhù)市場(chǎng)降溫，各地優(yōu)化或者打消了現房銷(xiāo)售政策。而如今提現房銷(xiāo)售則是跟保交樓掛鉤，各地從保交樓、庇護購房者權益的角度動(dòng)身，提呈現房銷(xiāo)售形式。
期房銷(xiāo)售仍是當今支流
如何躲避風(fēng)險？
承受曉得君采訪(fǎng)的房地產(chǎn)專(zhuān)家同時(shí)暗示，現房銷(xiāo)售政策不克不及“一刀切”，期房銷(xiāo)售在此后一段時(shí)間仍將是商品房銷(xiāo)售的次要體例。
在現房銷(xiāo)售試點(diǎn)值得存眷之外，多地著(zhù)重強調加強或優(yōu)化預售資金監管。
山東
山東強調，構建防風(fēng)險長(cháng)效機造，嚴厲查處購房款未進(jìn)入監管賬戶(hù)、違規提取、抽逃資金等行為，保障開(kāi)發(fā)項目順利完工交付，從泉源上根絕“爛尾樓”等新的風(fēng)險發(fā)作。
廣東
廣東提出，優(yōu)化企業(yè)天分、商品房預售等審批流程，壓減吉印通審批時(shí)限。持續鞭策面向更大范疇停止許諾造、容缺打點(diǎn)行政審批。突破隱性壁壘、鼓舞撐持民營(yíng)經(jīng)濟和民營(yíng)企業(yè)開(kāi)展強大。優(yōu)化商品房預售資金監管，撐持貿易銀行出具保函置換商品房預售資金。
濟南、昆明、合肥等
濟南、昆明、合肥等地則在近期修改了商品房預售資金辦理法子。以昆明為例，預售資金進(jìn)入監管賬戶(hù)后，監管額度內的資金，根據項目主體構造封頂、完工驗收存案、房屋所有權初次注銷(xiāo)等節點(diǎn)釋放可利用的資金額度。上述資金只能用于付出項目完工交付所需的建立工程款、建筑質(zhì)料設備款等款項，不得用于付出任何借（貸）款本息、地盤(pán)款、營(yíng)銷(xiāo)費及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)員工工資等其他款項。
昆明還要求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當在商品房銷(xiāo)售現場(chǎng)顯著(zhù)位置設立公示牌，公示監管銀行、監管賬戶(hù)、監視舉報德律風(fēng)等信息，在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中載明監管賬戶(hù)，并通過(guò)附件體例載明商品房預售資金監管協(xié)議次要內容。
對此，上述專(zhuān)家提出，預售監管束度顛末多年開(kāi)展整體已經(jīng)比力完美，躲避預售風(fēng)險關(guān)鍵在于有關(guān)機構若何施行。而從底子上來(lái)說(shuō)，仍是要處理房地產(chǎn)企業(yè)融資才能受限的問(wèn)題。
中歐國際工商學(xué)院傳授、中國人民銀行查詢(xún)拜訪(fǎng)統計司原司長(cháng)盛松成在承受媒體采訪(fǎng)時(shí)指出，從2021年5月房地產(chǎn)風(fēng)險明顯表露后，調控政策分為三個(gè)階段漸次推進(jìn)：第一階段，房企勤奮自救；第二階段，中央提出壓實(shí)處所政府“保交樓、穩民生”的責任；第三階段，金融撐持有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)“軟著(zhù)陸”。監管層圍繞不變房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展出臺了多項撐持供求兩邊的金融政策，供應端次要是緩解房地產(chǎn)企業(yè)和項目融資難題，而需求端全方位促進(jìn)棲身消費良性輪回的政策邏輯鏈也逐步明晰，相信在各方通力合作下，市場(chǎng)預期有望改善。
記者丨行海洋
編纂丨陳靜 劉茜賢 校對丨趙琳
