事關(guān)交房，黃石法院這樣判！

購買(mǎi)商品房

開(kāi)發(fā)商按合同約定時(shí)間交付黃石了

但卻發(fā)現房屋不符合合同約定

以及法律規定的交房條件

怎么辦黃石？

今天（*月1日）黃石市住建局官網(wǎng)公布典型案例：開(kāi)發(fā)商瑕疵交付商品房應承擔逾期交房的違約責任

案件基本信息

1、 案由：

汪某（原告）訴黃石某開(kāi)發(fā)公司（被告）房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案

2、 裁判文書(shū)字號：

（201*）鄂0202民初22**號

基本案情

201*年2月2*日，原告汪某與被告黃石某開(kāi)發(fā)公司簽訂了一份《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》黃石。 合同約定：汪某購買(mǎi)商品房一套，……交房日期為201*年12月*1日前。 合同約定了交房條件包括：1、完成規劃、單體工程質(zhì)量、消防、環(huán)保、人防等專(zhuān)項驗收，…?*、完成商品房項目竣工交付使用相關(guān)手續；*、該商品房經(jīng)工程質(zhì)量驗收合格。合同約定了出賣(mài)人逾期交房的違約責任。約定了出賣(mài)人有在商品房交付使用后**0日內，辦理權屬登記資料備案的義務(wù)，并約定了相應的違約責任。

原告汪某分2次支付了購房款，被告黃石某開(kāi)發(fā)公司向原告汪某出具了銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)統一網(wǎng)絡(luò )發(fā)票黃石。201*年12月2*日，原告汪某與被告黃石某某公司辦理房屋交接手續，原告汪某領(lǐng)取涉訴房屋鑰匙。

被告黃石某開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的涉訴房屋分別于2012年12月2*日、201*年2月*日、201*年7月9日，通過(guò)了環(huán)保驗收、消防驗收、綠化工程竣工驗收黃石。201*年*月22日，經(jīng)建設、設計、施工、監理四個(gè)單位驗收合格后出具了《建筑工程竣工驗收報告》。

201*年*月1*日-2017年*月11日期間，被告黃石某開(kāi)發(fā)公司依法申請規劃驗收，黃石市規劃局開(kāi)發(fā)區分局、黃石市規劃局相繼認定被告存在違法建設行為黃石。黃石某開(kāi)發(fā)公司一直在進(jìn)行行政復議和行政訴訟，導致未通過(guò)規劃驗收，亦未完成建筑工程竣工驗收備案手續。

原告汪某認為黃石某開(kāi)發(fā)公司不符合法律規定的驗收合格交付使用條件，其交房行為違法無(wú)效，應當承擔逾期交房的違約責任，為維護自身合法權益，故而成訴黃石。

法院裁判

法院認為，原告汪某與被告黃石某開(kāi)發(fā)公司簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，系雙方當事人真實(shí)意思的表示，且符合法律規定，合法有效，雙方當事人均應按照合同約定全面履行自己的義務(wù)黃石。

交付的房屋必須符合房屋交付條件，房屋交付條件是指開(kāi)發(fā)商為了取得可以與購房者辦理交房手續的資格，應當具備的法律規定和合同約定的交付條件黃石。

本案中，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中約定的交房條件已明確，原告汪某按照合同約定履行足額給付房屋價(jià)款的義務(wù)后，被告黃石某開(kāi)發(fā)公司亦應依約將符合合同約定及法律規定條件的房屋向原告汪某交付黃石。

本案中雙方約定的交房時(shí)間為201*年12月*1日前，被告黃石某開(kāi)發(fā)公司雖于201*年12月2*日向原告交付房屋鑰匙，涉案房屋發(fā)生了占有轉移，但由于涉案房屋所在的工程項目尚未通過(guò)規劃驗收，涉案房屋尚不符合合同約定的完成規劃專(zhuān)項驗收的交房條件黃石。而因涉案房屋未通過(guò)規劃驗收，根據相關(guān)法律規定則不能取得建設行政主管部門(mén)核發(fā)的建筑工程竣工驗收備案證明材料，房屋不具備交付轉移的實(shí)質(zhì)條件，即房屋產(chǎn)權登記轉移的條件。

根據《吉印通人民共和國合同法》第一百三十條規定及《吉印通人民共和國物權法》第六條規定，現原告向被告轉移占有的房屋不能實(shí)現《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的目的黃石。故被告黃石某開(kāi)發(fā)公司雖將涉案房屋交付原告占有使用，但因不符合合同約定及法律規定的交房條件，系瑕疵履行，根據《吉印通人民共和國合同法》第一百零七條規定，構成違約行為，應承擔逾期交房的違約責任。違約金計算起始日期應自合同約定的最后交付期限的次日起算，截止日期應為涉案房屋符合合同約定及法律規定的交房條件之日，即涉案房屋取得建筑工程竣工驗收備案手續之日止。

據此，判決被告黃石某某公司于本判決生效之日起十五日內向原告汪某支付逾期履行房屋交付義務(wù)的違約金黃石。

法官寄語(yǔ)

本案系因開(kāi)發(fā)商違規取得超高容積率的規劃許可后，進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設，后原規劃許可被行政部門(mén)予以撤銷(xiāo)，開(kāi)發(fā)商歷經(jīng)兩次行政復議以及一、二審行政訴訟后，案涉工程仍未能通過(guò)規劃驗收黃石。

開(kāi)發(fā)商在未通過(guò)案涉工程竣工驗收備案的情況下，向購房者交付了案涉房屋，故而引發(fā)本案訴訟黃石。對此情形，開(kāi)發(fā)商雖向購房者交付了房屋鑰匙，但因其未通過(guò)案涉工程竣工驗收備案手續，屬于瑕疵交付，仍應承擔相應的違約責任。

行業(yè)回聲

驗收是交付的必要條件黃石。在工程項目規劃建設管理中，規劃驗收和工程質(zhì)量驗收都是交付使用的前置條件，《湖北省城鄉規劃條例》和《建設工程質(zhì)量管理條例》明確規定了未經(jīng)規劃驗收和工程質(zhì)量驗收，不得交付使用。

瑕疵交付會(huì )帶來(lái)購房風(fēng)險黃石。本案中的商品房雖已交付房屋鑰匙，但因未達到相應的驗收標準，無(wú)法完成法律意義上的實(shí)質(zhì)交付，開(kāi)發(fā)商為其瑕疵交付承擔了逾期違約金。這一點(diǎn)值得注意，任何原因導致的瑕疵交付，都可能造成無(wú)法辦理權屬登記資料備案的結果，導致購買(mǎi)者進(jìn)行權屬登記的購房目的無(wú)法在預期內實(shí)現。住建部門(mén)對工程竣工驗收實(shí)行備案制度管理，同時(shí)通過(guò)“雙隨機一公開(kāi)”“互聯(lián)網(wǎng)+”等方式，加強對建設工程質(zhì)量的抽查監督，規范建筑工程參建主體的市場(chǎng)行為，強化市場(chǎng)主體自律。

-The End-

來(lái)源 | 黃石市住建局

本期編輯 | 鄧 磊 責任編輯 | 董瑾瑜

值班主任 | 張 雯 本期監制 | 陸 冰

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