一夜變天！學(xué)區房，再次雪崩(轉載)
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多年以來(lái)，房地產(chǎn)都憑仗著(zhù)優(yōu)良教育若無(wú)其事地在焦慮的家長(cháng)中間割韭菜。
而韭菜們前赴后繼，生怕連被收割的號碼牌都拿不到。
但一個(gè)殘酷的現實(shí)是，號碼牌越來(lái)越稀缺。
另一個(gè)更殘酷的現實(shí)是，稀缺的號碼牌，仍然存在。
01
上海中考變革引爆學(xué)區房深水炸彈
*月1*日，上海市教委公布了《施行法子》，那是2018年《上海市進(jìn)一步推進(jìn)高中階段學(xué)校測驗招生軌制變革的施行定見(jiàn)》的配套文件，適用于2022年起參與本市高中階段學(xué)校招生登科的考生。
法子規定，從2022年起，本市高中階段學(xué)校招生登科工做分為自主招生登科、名額分配綜合評價(jià)登科和同一招生登科三品種型。 值得留意的是，此次政策提出了“名額分配綜合評價(jià)登科”軌制。
名額分配綜合評價(jià)登科是上?！吨锌甲兏镉媱潯反_定的招生登科新法子，詳細包羅名額分配到區招生登科和名額分配到校招生登科兩類(lèi)，合計占市嘗試性示范性高中招生總方案的50%-*5%，與變革前比擬，名額分配比例進(jìn)一步擴大。此中，名額分配到區招生登科，以區為單元，根據總分排序按方案登科；名額分配到校招生登科，以初中學(xué)校為單元，根據總分排序按方案登科。 那也就意味著(zhù)，優(yōu)良初中考上優(yōu)良高中的學(xué)生數量或將削減，而通俗初中考上優(yōu)良高中的學(xué)生數量將增加?！ ∧敲磧?yōu)良初中學(xué)區房的含金量降低，能否傳導至優(yōu)良小學(xué)學(xué)區房?jì)r(jià)格？ 按照《證券時(shí)報》，億翰智庫總監于細雨暗示，“那個(gè)政策目標次要是讓各類(lèi)初中學(xué)校的優(yōu)良學(xué)生都有時(shí)機進(jìn)入名校高中讀書(shū)，關(guān)于學(xué)區房有必然沖擊，但估計影響有限?！? “目前小學(xué)升初中的規則沒(méi)有變，購房者有實(shí)力仍是會(huì )買(mǎi)學(xué)區房，優(yōu)良學(xué)校的伴侶圈資本是家長(cháng)十分垂青的。但是名校初中的優(yōu)勢可能相對變弱了，可能本來(lái)名校初中上名校高中的名額是200個(gè)，如今是80個(gè)，通俗初中本來(lái)可能是0如今可能是1?！庇诩氂陱浹a。
網(wǎng)傳上海教改政策公布后，上海出名老破小+雙學(xué)位小區—梅園起頭狂跌，有網(wǎng)友稱(chēng)新政公布前房產(chǎn)評估4*0萬(wàn)，新政后房?jì)r(jià)釀成了*70萬(wàn)，一夜下降了*0萬(wàn)。
樂(lè )居網(wǎng)房產(chǎn)經(jīng)紀人也爆料稱(chēng)，同樣在梅園二街坊，一套*2㎡的學(xué)區房在新政前掛牌720萬(wàn)，新政后立即修改到*99萬(wàn)。
上海鏈家的網(wǎng)站上，幾天前剛掛網(wǎng)的梅園三街坊的一套近47平米的房子，掛牌價(jià)825萬(wàn)，均勻18萬(wàn)元一平。 而多個(gè)在春節之前就掛網(wǎng)的梅園三街坊一套近*0平米的房子，掛牌價(jià)728萬(wàn)，均勻25萬(wàn)元一平米。
微博上一位認證上海澤樂(lè )地產(chǎn)的參謀也暗示，該學(xué)區房以前價(jià)格瘋漲一房難求，目前逆轉了。大量房源正在上架中…… 但是，按照《中國基金報》報導，在跟幾位在上海讀小學(xué)、初中的家庭領(lǐng)會(huì )時(shí)，他們紛繁暗示，上海當地許多家長(cháng)早就曉得那個(gè)政策，但是其實(shí)不影響他們買(mǎi)學(xué)區房，因為選擇名校就是在選擇優(yōu)良教育資本。無(wú)論“名額能否分配到?！?，絕大大都的孩子仍是需要測驗去被選拔的，因而優(yōu)良教育資本的稀缺性，才是學(xué)區房實(shí)正的價(jià)值。 據證券時(shí)報報導，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的陳述指出，此次政策提出是基于教育變革的目的和精神動(dòng)身的，側面也反映了2020年上海學(xué)區房市場(chǎng)的風(fēng)險和問(wèn)題。 按照克而瑞數據庫監測的數據，2020年全年上海新建商品室第成交均價(jià)為55994元/平方米，同比漲幅為2.5%。而以去年學(xué)區房炒做較多的大三林板塊（包羅前灘）為例，其2020年全年新建商品室第成交均價(jià)為99*59元/平方米，同比漲幅為17.7%。類(lèi)似漲幅明顯偏大，申明價(jià)格虛高。若后續價(jià)格若下跌，則容易對購房者產(chǎn)生各類(lèi)風(fēng)險。 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)暗示，此次上海教改工做，將優(yōu)良高中資本以名額分配的體例停止設置裝備擺設。各類(lèi)學(xué)校后續都能夠享受更公允的招考時(shí)機，天然使得“哄搶勤學(xué)區”的現象削減，進(jìn)而促進(jìn)相關(guān)學(xué)區房的價(jià)格降溫。關(guān)于家長(cháng)和購房者來(lái)說(shuō)，在此類(lèi)教改政策下，應積極理解政策變革初志即“教育資本平衡化”的變革思緒，理性擇校、理性置業(yè)變得很關(guān)鍵。
02
“利好”實(shí)為偽命題？
按很多家長(cháng)的理解，很多過(guò)去被他們“嫌棄”的公辦“菜中”，將得到比過(guò)去更多的把孩子送入名校的時(shí)機。響應的，一些被熱捧的民辦初中，例如華育、蘭生復旦等，過(guò)往八成擺布的學(xué)生都能進(jìn)入“四?！保ㄉ虾Ｖ袑W(xué)、復旦附中、華師大二附中、交大附中）的現象，此后卻不大可能呈現了。
按照《國際金融報》報導，中介稱(chēng)，新政關(guān)于海上國際花園所在的學(xué)區確實(shí)是個(gè)“利好”。中考變革公布后，網(wǎng)上傳播了四種差別的學(xué)區組合，有人造做了表格，別離闡發(fā)新政對該類(lèi)型學(xué)區房?jì)r(jià)預期影響的判斷。
闡發(fā)中，海上國際花園小區對口的學(xué)校是北蔡鎮中心小學(xué)和新云臺中學(xué)，被認為是“牛小+菜中”的組合，預測稱(chēng)房?jì)r(jià)將會(huì )“大漲”。 據新民晚報報導，2019年，除去回原籍測驗以及參與隨遷子女升學(xué)考，新云臺中學(xué)僅有9人參與中考。也就是說(shuō)，即便根據個(gè)位數的分配名額計算，仍有相當比例結業(yè)生都能升入較為優(yōu)良的高中。 東原證券零售與教育首席研究員吳勁草指出，新云臺中學(xué)那類(lèi)是極端情況，好比因為名額分配，前2名的人得以通過(guò)名額分配以較低分數上了建平高中。那兩年也許會(huì )有人因為那個(gè)原因買(mǎi)對應的學(xué)區房，但那并非可持續途徑。將來(lái)若是實(shí)的人員流入，到達了100人一個(gè)年級，分配到的名額卻很可能沒(méi)有太大的變革。
而關(guān)于大部門(mén)的非一流中學(xué)，中考變革會(huì )使得生源流失削減。但因為“四?！备旧蠜](méi)有名額分配，略遜一級的“八大金剛”類(lèi)高中如建平給一個(gè)初平分配的名額也在2個(gè)以下。所以名額只是1到2的變革，不敷以構成生齒流入的傾向。 “根本上很少有人，會(huì )因為多了一個(gè)建平高中的名額，去買(mǎi)六團中學(xué)的學(xué)區房?！眳莿挪莅凳?。 正如上海市教委基教處處長(cháng)楊振鋒在承受拜候時(shí)所言，今天上海的初中、小學(xué)的教育資本并非不敷，而是呈現告終構性的不平衡問(wèn)題。所以我們辦妥每所學(xué)校，用政策引導每個(gè)家長(cháng)理性選擇家門(mén)口的學(xué)校，是我們本次政策的核心導向。
0*
上海進(jìn)一步嚴禁“學(xué)區房”炒做
*月19日，上海市住房保障和房屋辦理局官方*“房可圓”發(fā)布新聞，當日下戰書(shū)，上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會(huì )向滬上全體房地產(chǎn)經(jīng)紀機構倡議“標準房源掛牌和信息發(fā)布的自律倡議”。倡議聚焦房地產(chǎn)中介范疇房源信息發(fā)布不標準，“學(xué)區房”不實(shí)宣傳，掛牌價(jià)格虛高檔社會(huì )和老蒼生高度存眷的問(wèn)題?！ ℃溂?、承平洋、中原、我愛(ài)我家、Q房網(wǎng)、21世紀房屋、信義房產(chǎn)、美凱龍愛(ài)家、志遠房產(chǎn)、佳歆房產(chǎn)、58安居客、搜房、房友、幸福里等14家次要房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和平臺企業(yè)響應倡議，現場(chǎng)簽訂了許諾書(shū)?！ ?/p>
此次許諾次要包羅四個(gè)方面：
一、是在線(xiàn)上、線(xiàn)下房源發(fā)布信息中，不利用“學(xué)區房”停止推介、宣傳；在營(yíng)業(yè)運營(yíng)中，不以“學(xué)區房”名義，誤導購房者?！ ?/p>
二、標準介紹教育資本用語(yǔ)，客不雅介紹周邊學(xué)校，不呈現“升學(xué)率”、“對口”、“名額未用”等用語(yǔ)，誤導購房者?！ ?/p>
三、不掛牌、不發(fā)布未經(jīng)核驗的房源，不掛牌、不發(fā)布價(jià)格虛高的房源?！ ?/p>
四、在信息發(fā)布中，不呈現“熱度排名”、“ 投資潛力”等用語(yǔ)；在運營(yíng)活動(dòng)中，不炒做、不哄抬房?jì)r(jià)，不侵擾市場(chǎng)。
04
兩大變量加劇學(xué)區房崩塌
事實(shí)上，目標到校，其實(shí)不算新穎，廣州、南京多地都已落地。前不久，廣州提出，目標到校比例為50%，且202*年起不再設更低“限造性分數線(xiàn)”。 差別的是，上海稀有地將目標提拔到*成擺布，同時(shí)目標到區+到校同步推進(jìn)，兼顧區域公允和校際公允。 當然，好像高考一樣，一旦弱校有了拔尖的可能，會(huì )不會(huì )繁殖“中考移民”，同樣值得存眷。
而按照《功夫財經(jīng)》，財經(jīng)專(zhuān)欄做家今綸暗示：兩大變量加劇學(xué)區房崩塌。
實(shí)正意義上的有錢(qián)人，好比現金流隨時(shí)幾萬(wàn)萬(wàn)或者資產(chǎn)幾個(gè)億以至幾十億那種，他們是不甘愿寧可孩子只能搖號入讀的。即便在義務(wù)教育階段，被迫從命，那么，在高中階段，他們必然會(huì )盡其所能給孩子裝備“重型兵器”，要么間接讀更好的民辦學(xué)校，要么在疫情事后，間接逝世界一流的高中讀書(shū)，尤其在北上廣深那種一線(xiàn)城市，那種趨向是擋不住的。
那一部門(mén)消吃力從現有的框架里流出，現實(shí)上是到別的一個(gè)別系里去晉級，并且是借助世界更優(yōu)秀的框架來(lái)晉級，如許的人才對依靠學(xué)區房那點(diǎn)優(yōu)勢堆積起來(lái)的人才而言，很快又會(huì )拉開(kāi)思維體例、見(jiàn)識、襟懷以及判斷力、施行力的差距，而那些才是最要命的。沒(méi)錯，某些富二代一無(wú)是處，是花花令郎，但是某些富二代一旦認實(shí)讀書(shū)，不是通俗人家的孩子花時(shí)間或者買(mǎi)個(gè)學(xué)區房就能填補的，里面有龐大的成本差距和人脈差距。
還有一個(gè)變量是培優(yōu)班。同在一所優(yōu)良公辦學(xué)校，也是同樣的學(xué)區房，若是一個(gè)孩子在培優(yōu)班可以拿到好名次、好成就，別的一個(gè)孩子完全不上培優(yōu)班，也不在乎成就，完成功課就萬(wàn)事大吉，家長(cháng)因為各類(lèi)原因也不太管。兩者的成就有天地之別，與學(xué)區房無(wú)關(guān)，只要家長(cháng)、孩子的比拼才是硬核比拼。即便是一個(gè)通俗學(xué)校的孩子，他若是在培優(yōu)班能拿到好成就，那么在中考的時(shí)候也能實(shí)現對絕大部門(mén)學(xué)區房孩子的“絕殺”——因為高中登科要看分數。
學(xué)區房的崩塌是全方位的：政策砍了第一刀，非學(xué)區房的部門(mén)家長(cháng)們積極勤奮插第二刀，富人遠遠地發(fā)飛刀，培優(yōu)班近間隔插匕首，學(xué)區房還能撐多久？
