500萬(wàn)的房子，外墻就值50萬(wàn)？
開(kāi)發(fā)商的不透明操作，讓人們對公攤面積的痛恨程度日益高漲?！叭∠珨偂?，幾乎成了民間共識。但為什么直到今天，我們還在為公攤面積憂(yōu)心？
最近，有關(guān)#外墻面層均計入建筑面積#的話(huà)題在社交平臺上被廣泛討論。
起因是3月1日起實(shí)行的新規——《民用建筑通用規范》。新規3.1.1條明確規定：“建筑面積應按建筑每個(gè)自然層樓（地）面處外圍護結構外表面所圍空間的水平投影面積計算?！?/p>
這句拗口的專(zhuān)業(yè)表述給了輿論以廣泛的揣測空間。有分析指出，以前外墻水平投影面積不被算入建筑面積，以后則將算入，因而會(huì )大大增加公攤面積。
去年，青島一市民購房后發(fā)現，110平米的房子，公攤面積占到近一半。/中新經(jīng)緯微博截圖片
由于公攤比例的不透明性，民間呼吁“取消公攤”的聲音已久。連公攤的“鼻祖”中國香港，都于2013年取消了公攤面積。重慶也早在2002年就試點(diǎn)取消了公攤。
如今已經(jīng)是2023年，為何取消公攤一事不僅沒(méi)有進(jìn)展，反而還往回走了呢？
有專(zhuān)家給出了相對積極的解讀。據紅星新聞報道，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉就表示：“從建筑全生命周期管理角度來(lái)說(shuō)，如果外墻計入房屋面積的話(huà)，對這部分的投入就會(huì )增加，有利于提升房屋的生命質(zhì)量?！?/p>
此言一出，輿論嘩然。網(wǎng)友對此相當不忿：
“房屋的生命質(zhì)量？原來(lái)，割韭菜是可以上升到用生命和倫理哲學(xué)高度的?！?/p>
“質(zhì)量安全不是開(kāi)發(fā)商應該做到的嗎？消費者自有評判和分辨，如果質(zhì)量不好，白送都不要?！?/p>
公攤面積不僅沒(méi)取消，反而還擴大了？
仔細對比新舊規定之后不難發(fā)現，在此之前，有關(guān)部門(mén)就已經(jīng)把外墻面積算進(jìn)了建筑面積里。
2013年12月，住建部發(fā)布了《建筑工程建筑面積計算規范》，其中明確定義：建筑物的建筑面積應按自然層外墻結構外圍水平面積之和計算。注意關(guān)鍵詞——“外墻結構外圍水平面積之和”。
不過(guò)，這項《規范》也明確指出了不計入建筑面積的項目：包括勒腳、附墻柱、垛、臺階、墻面抹灰、裝飾面、鑲貼塊料面層、裝飾性幕墻等。
今年的新規從“外墻結構外圍水平面積之和”改為了“外圍護結構外表面所圍空間的水平投影面積”，進(jìn)一步劃重點(diǎn)，也就是“結構外圍”改為了“結構外表面”。這個(gè)改動(dòng)意味著(zhù)，原來(lái)不計入建筑面積的項目，現在都需要計入建筑面積。
而建筑面積由使用面積和公攤面積組成，外墻結構外表面顯然是用不上的面積，自然要算到公攤里了。這也是輿論將新規解讀為擴大公攤的原因所在。
很多人開(kāi)始關(guān)心，這項新規實(shí)施之后，公攤面積能增加多少呢？這可能取決于外墻表面的材料厚度。別小看這層材料，它不是刷層漆這么簡(jiǎn)單。
據第一財經(jīng)報道，有建筑設計從業(yè)者測算，一般來(lái)說(shuō)，真石漆墻面厚度在18-20毫米，一個(gè)總建筑面積為10萬(wàn)平方米的剛需小區，建筑面積大約增加500平方米，假設有1000戶(hù)，則每戶(hù)多出0.5平方米。
而如果是幕墻外立面，厚度在200毫米左右，同樣是10萬(wàn)平方米小區，建筑面積大約增加3000平方米，假設該樓盤(pán)為豪宅小區，戶(hù)均面積較大，總計有500戶(hù)，則每戶(hù)多測算出6平方米。
《香港愛(ài)情故事》劇照
不過(guò)近日，住建部對媒體回應，《民用建筑通用規范》會(huì )增加公攤面積的說(shuō)法是誤讀。
目前這項新規主要是針對建筑設計和工程的標準化規定，購房人買(mǎi)房時(shí)，房產(chǎn)證上的公攤面積則要由房產(chǎn)測繪部門(mén)出具測繪報告進(jìn)行衡量。測繪報告的出具，則要根據各地發(fā)布的《房產(chǎn)面積測算規范》進(jìn)行。
目前來(lái)看，各地的《房產(chǎn)面積測算規范》略有不同，主要是鑲貼塊料面層、裝飾性的幕墻、垛、勒腳等是否計入建筑面積的區別。
也就是說(shuō)，3月1日《民用建筑通用規范》的發(fā)布不會(huì )影響到公攤面積的增減，除非《房產(chǎn)面積測算規范》發(fā)生調整，后者才是關(guān)鍵。
既然叫“公攤”，至少要公開(kāi)透明
公攤面積的概念最早出現在香港，歷史并不長(cháng)。
20世紀50年代，中國香港的房屋以整棟銷(xiāo)售為主，這種方式簡(jiǎn)單直接，但價(jià)格也高，因此成交量低。隨后，香港便出現了按戶(hù)出售的售賣(mài)模式。但問(wèn)題馬上出現，樓梯、走廊等公共空間的建設成本由誰(shuí)來(lái)承擔呢？
位于香港尖沙咀的香檳大廈第一個(gè)提出了公攤的方式，這樣既可以顯得房屋面積大，又降低了每平米的單價(jià)，從而解決了這個(gè)問(wèn)題。此后，更多房產(chǎn)商開(kāi)始使用這種方式。
發(fā)明公攤的香港，如今已經(jīng)取消了這項制度。/土衛六攝
與香港毗鄰的深圳，也將公攤引進(jìn)到當地的房產(chǎn)銷(xiāo)售中。此后，這種模式從深圳輻射到全國其它地區，成為了中國房屋面積計算的主要模式。
但物極必反，各地開(kāi)始出現開(kāi)發(fā)商以公攤侵害購房者利益的事件。
2006年，長(cháng)江實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)的項目“元朗四季豪園”開(kāi)售。交房后業(yè)主發(fā)現，原本300多平方米的洋房，實(shí)用面積只有不到90平方米，實(shí)際得房率僅為29%，而整個(gè)項目的得房率最高也只有42%。
類(lèi)似的事件屢見(jiàn)報端，前文提及的青島樓盤(pán)也是如此。
花園有多大、走廊有多寬，購房者尚且可以主觀(guān)感受到，但墻有多厚，就很難感受到了。如果將來(lái)修改《房產(chǎn)面積測算規范》，也將“結構外表面”算進(jìn)公攤，開(kāi)發(fā)商能搞的小動(dòng)作可以更多，比如外墻用很厚的磚，用來(lái)防止雨水反濺的勒腳也可以更寬……
開(kāi)發(fā)商的不透明操作，讓人們對公攤面積的痛恨程度日益高漲?！叭∠珨偂?，幾乎成了民間共識。
《買(mǎi)房子的女人》劇照
早在2011年兩會(huì )期間，就有全國人大代表建議取消商品房預售制和公攤面積，與國際接軌。2021年兩會(huì )期間，全國政協(xié)委員周世虹提交了一份“取消公攤面積”的提案；2022年，全國政協(xié)委員洪洋也提案建議取消商品房公攤面積。
“發(fā)明”公攤的香港，在2013年取消公攤后甚至明文規定，新房銷(xiāo)售必須按照實(shí)用面積標注，否則將被罰款100萬(wàn)至500萬(wàn)港幣、判處3至7年監禁。針對存量房售賣(mài)，政府要求賣(mài)家提供以“套內面積”和“建筑面積”計價(jià)的雙份資料。
有專(zhuān)家說(shuō)，公攤面積較小、實(shí)用率較高，并不意味著(zhù)居住就舒適，電梯間、樓梯間或走廊太小，一梯多戶(hù)、沒(méi)有避難層等設計，盡管縮小了公攤面積，但居住者的舒適度、安全感也降低了。
公攤=公共空間？這樣的等號不負責任
但公攤面積不應該與公共空間面積劃等號。大多數國家都沒(méi)有公攤面積這個(gè)概念，難道國外住宅中就不存在公共空間了嗎？
本質(zhì)上說(shuō)，人們呼吁取消公攤，一方面是希望房?jì)r(jià)的計算能透明一些，另一方面則是因為這部分面積還會(huì )影響其他費用的計算，比如物業(yè)費、北方的供暖費，這些費用的收取都要按照房屋面積來(lái)計算。
誠然，公攤面積的取消，短期內難以實(shí)現，但既然具有一定的公共屬性，那么它的范圍、面積都應該明確公開(kāi)，這樣，公共空間能發(fā)揮該有的作用，實(shí)用面積也能得到保障。
作者| 土衛六
編輯| 晏 非
校對| 楊潮
排版| 韓博菲
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